Відкриття ринку землі: ціна питання

Головна, Новини, Слайд

Сільськогосподарська земля, нині вкрита снігом в очікуванні щедрого урожаю озимини, з літа стане товаром. Так, з 1 липня 2021 року, після 20 років мораторію, набирає чинності закон про відкриття ринку землі. Щоправда, фахівці пояснюють, що після прийняття Верховною Радою у березні минулого року закону  № 552-IX ще потрібно внести зміни до низки нормативних документів, але, вочевидь, ринок землі буде відкрито.

Етапи запровадження ринку землі

Втім, запровадження ринку землі буде поступовим у кілька етапів. Поки що законодавець не визначені конкретних дат щодо всіх запланованих змін, однак деякі вже відомі. 

Перший етап розпочнеться з 1 липня 2021 року, за яким землі сільськогосподарського призначення зможуть придбати тільки фізичні особи, що є громадянами України. До того ж, розмір земельної ділянки, встановлений законодавством не може перевищувати 100 га на людину.

Початок другого етапу запланований на 1 січня 2024 року. З цієї дати, крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільгосппризначення зможуть набувати і юридичні особи, але лише ті, які створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками  яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Тут  максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством становить 10 тис. га.

Однак ринок землі, згідно закону,  поширюється не на всі сільгоспугіддя. Так, залишається мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, а отже набуття таких земель будь-ким неможливо.

Як можна буде придбати землю?

Поки що остаточної відповіді на це питання немає. Можливо, вона з’явиться ближче до часу «ч» – до 1 липня. Наразі ж новий закон не передбачає єдиної процедури щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення. Як і прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі. Зазначається лише, що укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог закону.

Щоправда,  передбачено три основні новації після набрання чинності нового закону.

Насамперед – покупця перевірятимуть на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки має затвердити уряд.  Відомо лише, що таку перевірку здійснюватимуть з використанням відомостей Держреєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлять невідповідність вимогам, то нотаріусу доведеться  відмовили бажаючому придбати землю у посвідченні угоди.

Ще одна новація – те, що покупцеві потрібно відкрити рахунок у банківській установі, адже розрахунки за придбання земель сільгосппризначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.

Окрім того, покупець має документально підтвердити джерела походження коштів для купівлі земельної ділянки.

Вартість землі

Це питання, безумовно, найбільше цікавить і потенційних продавців, і потенційних покупців земельних ділянок.

Українським законодавством межа ціни не встановлена – тут покупець та продавець мають діяти за домовленістю. Відомо одне: до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Оцінку проводитиме відповідний Держгеокадастр, яка складатиметься з аналізу ґрунтів за різними параметрами.

До того ж, вартість землі, придатної для сільгоспвиробництва, в Україні істотно відрізниться за регіонами.

Ресурс agronews.ua проаналізував «ціну питання», яка склалася нині за ціною, яка склалась на аукціонах, де можна купити чи взяти в оренду землю. Серед наймасовіших аукціонних платформ – Сетам.

Так ось, найвищі ціни на земельні ділянки зафіксовано на Київщині. Зокрема,  на Сетам виставлено на продаж землю в Бориспільському районі: – за стартовою ціною від 12 млн грн. – під тваринницьким комплексом площею 11 га; від 8 млн грн. – без будівель, площею 7 га.

У Вишгородському районі вартість 1 га землі також немала – може доходити до 4 млн грн.

Втім, чим далі від столиці, тим нижча ціна – на порядок, а то й порядки.

Порівняно недорога земля на півдні України. Зокрема, найдорожча пропозиція – ділянка площею 12 га за 400 тис грн. А ось на Миколаївщині, приміром,  земельну ділянку до 10 соток можна придбати за кілька десятків тисяч грн. Втім, на півдні на  вартість землі істотно впливають кліматичні особливості, через які без зрошення отримати добрі врожаї неможливо. Тож діапазон цін тут – один з найширших в Україні, і покупці, вочевидь, найперше враховуватимуть можливість організувати зрошення. Втім, характер нинішньої пропозиції навряд чи може бути точним орієнтиром, адже наразі на аукціони виставляють в основному ділянки під садівництво або ведення присадибного господарства. Власники великих ділянок не поспішають виставляти їх на торги, притримуючи землю в надії на зростання ціни після повноцінного введення у дію земельного ринку. Тож пропозицій ділянок, придатних для агровиробництва, практично немає.

У західних регіонах України земля дорожча. Найбільша ціна у Львівській області, де торги за присадибну ділянку стартують з 10 тис. грн. за сотку. До того ж, у західних регіонах земельні ділянки площею понад 1 га на торги практично не виставляють.

А ось на Полтавщині земля коштує недешево. Особливо в ціні ділянки великої площі. Вартість землі, придатної для агровиробництва тут може доходити до 400 тис грн за 1 га, ділянки для садівництва вартують на рівні 10 тис. грн. за сотку. Але в цьому регіоні має значення ще й те, в якому районі вона розташована та наскільки там розвинута  інфраструктура. Таким чином, у маленьких віддалених селах ділянку чорнозему під садівництво можна придбати задешево. Як, власне, на Київщині та багатьох інших областях: чим далі у глибинці – тим дешевше.

На Харківщині ж на вартість землі впливають такі негативні фактори, як посушливість регіону та близькість до зони ООС. Наразі земельні ділянки під садівництво тут виставляють на торги за ціною від 3 тис. грн до 20 тис. грн за 1 сотку. Великих ділянок, придатних для ведення агровиробництва, на Слобожанщині наразі на торгах практично немає.

На півночі України землі, придатної для повноцінного аграрного виробництва не так багато, і це теж є одним з визначників її вартості. Особливо цінуються ділянки, розташовані у районах з добре розвиненою інфраструктурою та близько від обласного центру. Зокрема,  ціна землі придатної для сільгоспвиробництва у приміській зоні Луцька може стартувати від 4 млн грн. за гектар. А ось у віддалених районах Волині ділянку під садівництво або ведення присадибного господарства можна придбати за кілька десятків тисяч гривень.

На Вінниччині землю, придатну для аграрного використання, пропонують за ціною від 150 тис. грн. за гектар, а для садівництва – від 10 тис грн. за сотку.

Втім, наскільки ці цифри можуть бути орієнтиром для того, щоб «скласти ціну» на землю після 1 липня – покаже час.

Що робити орендарям?

Як зауважує адвокат, керуючий партнер Адвокатського об’єднання «ЮніМайндс» Марина Гаврилюк, орендарям земельних ділянок не варто хвилюватись з приводу того, що орендодавець відчужить свою земельну ділянку. Адже дія договору оренди не припиняється після продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення. За виключенням випадку, коли в тексті договору оренди прописана така умова. Більше того, переоформлення документів оренди з новим власником не потрібна. Як обіцяє законодавець, перехід прав та обов’язків буде відбуватись автоматично у  державних реєстрах та не потребує додаткових дій зі сторони орендаря.

«Нагадаємо, що у орендаря є переважне право на викуп земельної ділянки, яка знаходиться у його користуванні. Земельна ділянка може бути відчужена без відмови орендаря від переважного права лише у двох випадках: дарування особам 1 та 2 ступеня споріднення та звернення стягнення на предмет іпотеки банком. Крім того, землевласник зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати ділянку, вказавши її ціну та умови продажу. Якщо на аукціоні орендар та інший учасник запропонуєте однакову ціну, пріоритет матиме орендар. Землевласник може продати земельну ділянку іншій особі лише у тому випадку, якщо ця особа запропонує більш високу ціну. Для дотримання пріоритетності викупу земельних ділянок, нотаріуси перевірятимуть, при посвідченні договорів про відчуження землі, дотримання переважного права. Також, зауважимо, що не допускається внесення землі до статутного капіталу без згоди орендаря», зазначає Марина Гаврилюк.

Андрій Мартин, доктор економічних наук, старший проєктний менеджер із земельної реформи урядового Офісу реформ зауважує: Земельна реформа – це не лише ринок сільськогосподарських земель. Наприклад, правила набуття земельної ділянки стосуються не лише сільського господарства, але й багатьох інших галузей: від будівництва і до енергетики. Все починається із отримання земельної ділянки певного призначення. І, відверто кажучи, правила та процедури отримання права на користування землею в нашій країні дуже стримують економічне зростання через свою забюрократизованість та складність. Особливо це стосується іноземних інвесторів, які хочуть придбати земельну ділянку в Україні і започаткувати тут бізнес.

Фахівці зазначають, що аби земельна реформа запрацювала, потрібно ухвалити  пакет нормативно-правових документів, у якому –майже 10 законів та законопроектів. А також – прийняти комплекс заходів з підвищення прозорості управління земельними ресурсами та майже 50 підзаконних актів. І ця справа не терпить зволікання, адже до 1 липня залишається все менше часу.

Інф. «Слова», за матеріалами інформджерел